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地方密集“出拳”调控楼市 短期降温明显

作者:岛屿云烟   来源:网络整理   发布时间:2020-10-13

  楼市调控正在进入“遍地开花”阶段,地方细则正在密集出台。分析各地细则,可见在抑制投资投机性需求、增加商品住宅供应以及推进保障房建设等诸方面均有“狠招”,各地楼市短期降温较为明显,市场对新一轮调控政策的效果抱有期待,各地楼市的走势有待观察。

  一、地方细则密集出台“压”“保”分明

  9月29日,国家有关部委下发通知,推出五条措施进一步推进房地产调控,要求地方立即制定实施细则,已印发实施细则的地区要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善,并严格实行问责制。这是新一轮楼市调控的“发令枪”。自9月30日晚深圳在地方率先“鸣枪”以来,厦门、上海、杭州、江苏、福州等众多热点省市均相继打出调控“组合拳”,直指困扰楼市发展众顽症。

  1.卡紧信贷。各地都重申,严格执行差别化信贷政策,抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的,首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定,对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。对居民异地购房也一律从严。各地均提出,对非当地居民购买住房申请贷款的,提供从申请之日起算的前2年内在当地累计缴纳1 年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。上海等地还“追加”规定,住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

  2.限购。上述“国五条”提出,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。“限购”成为近期各地“自选动作”中的“必选动作”,区别只在于力度不同。比如,深圳明确“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策”,简单说就是“本市居民家庭限购2套、符合条件的外来居民限购1 套”;而上海、杭州等地则不分本地、外地,凡是新购房一律限购一套。

  “上海细则总体是较为严厉的,尤其是不管本地、外地人均限购一套的政策,超过了此前的预期。”嘉华集团(中国)有限公司的销售总经理谷文胜说。

  3.加强土地征值税监管。杭州的细则明确,市区除保障性住房外,普通住房的土地增值税预征率为2%,非普通住房(包括排屋、别墅)、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%,住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建商品住房平均价格1 倍以上的土地增值税预征率为5%。上海则重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1 倍的,预征率为3.5%;超过1 倍的,预征率为5%。

  4.力推保障房。上海强调,逐步放宽廉租住房准入标准;年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作;积极推进公共租赁住房工作,抓紧建设和筹措一批公共租赁住房等。上海计划今后5年新增保障性住房100万套,这相当于目前上海商品住房年销量的一半以上。

  此外,各地对土地出让、房地产市场销售秩序的监管、地方政府责任的督促等做出了细致的规定。“总体来说偏于严厉,部分省市的措施之力度超出了市场此前的估计。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

  二、新政受业内积极评价市场短期降温明显

  “要遏制房价过快上涨,首先要有效抑制需求,热点城市大量成交是来自异地购买,所以限制异地购买是热点城市楼市调控的重中之重。”“为民”不动产营销智库负责人蔡为民说,“近日各地出台的限购政策很及时,将对异地购房、炒房者产生限制作用。”

  易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说,从调控手段分析,限购属于行政命令,在投资投机者大量购房的现实条件下,暂停购房能起到立竿见影的效果;各地还为合理的自住者留下了“可以新购一套”的空间。

  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,从近期各部委多次强调“对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任”,到各地近日出台强硬的调控细则,可以看出政府是下了决心的。

  政府对调控的决心和一系列举措在短时间内收到了积极的反馈。以上海为例,上海中原地产闵行区一门店的一位业务员告诉记者,从10月7日上海公布细则以来,“基本上没有客户上门了”。以前是每天都有两三个“带看量”,这几天则是“两天一个”甚至“三天一个”。一些在不符合贷款条件的外地购房者,这几天完全放弃了。